軍用地投資とは？概要をざっくり解説！

「投資でレバレッジをかけたい！でもFXや不動産投資は不安……。」という方におすすめするのが「軍用地投資」です。
軍用地投資は安定的なリターンが得られるとともに比較的低リスクで運用ができる不動産投資です。
「ミドルリスク・ミドルリターン」とも言われる軍用地投資について概要を解説しますので、新しい投資手法を検討している方はぜひご参照ください。

わい

それではまいりましょー！

軍用地投資とは

軍用地投資とは、比較的安定してリターンを得ることができる不動産投資です。
その概要についてみていきます。

そもそも軍用地ってなに？

軍用地とは、米軍基地や自衛隊施設として使用されている土地のことです。
国が借主となり、貸主である土地の所有者に借地料（以下地料）を支払っています。
軍用地投資は一般的な不動産投資とは異なり、比較的安定して収益を得ることができる投資です。

軍用地投資の仕組み

軍用地投資とは、軍用地を購入することで土地の所有権を保有し、インカムゲインとしての地料やキャピタルゲインとしての売却益を得る投資手法です。
支払われる地料は年1回と頻度こそ低いものの、長期にわたって安定的な収益を得ることができます。
地料や売却額は年々上昇していることから、「時間を味方につけた投資」といえます。

収益は地料によるインカムと売却によるキャピタル

収益には地料と売却益の2つがあります。

このうち地料は年平均1％程度の値上がりが続いています。
例えば年間の地料が10万円だった場合、次の年には10.1万円、その次の年には10.2万円…、20年後には12.0万円と複利によって上昇していきます。
地料の平均的な利益率は2％前後ではありますが、長期に保有することで安定したインカムを得ることができるのです。

一方、売却益とは保有していた軍用地を売却したときに得られる利益。
仮に500万円で軍用地を購入し、20年後に同額以上で売却できれば購入額と諸経費を差し引いた分が利益となります。
一般的な不動産物件と異なり、軍用地は「倍率」という科目で価値が決まります。
こちらも年々上昇傾向にあるため、購入時以上の価額で売却できることは珍しくありません。

リターン＆リスクとメリット＆デメリット

軍用地投資のリターンとリスク

リターン

軍用地投資のリターンとは、先に述べた地料と売却益です。
年間の平均的なインカムでのリターンは2％前後。
これに売却益を加えれば、年平均10％を超えることも。
銀行金利が0.001％程度であることを踏まえると、高利率といえますね。

通常の不動産投資に比べれば低いかもしれませんが、その分賃貸経営の手間や諸費用が発生しないのが魅力です。

リスク

軍用地投資の最も大きなリスクは「基地返還リスク」です。
安定的な収入が得られるとしても、返還されてしまうと借地料が支払われなくなります。
ただし基地返還自体は頻繁に行われるものではなく、返還が決定したとしても実際に利用できるまで数年〜数十年もの時間がかかります。
この意味では「ミドルリスク」といえそうです。

また、借地料は必ず上昇するわけではありません。
毎年の国と土地連（沖縄県軍用地主等連合会）の交渉によって決定されますので、場合によっては「維持」ということもありえます。
とはいえここ数年は上昇基調、長期投資によってトータルで利益の確保を狙いましょう。

軍用地投資のメリットとデメリット

次にメリットとデメリットについてみてみます。

メリット

軍用地投資のメリットはさまざまですが、代表的なものは以下の通り。

軍用地投資は「時間を味方につける」長期投資ですので、早いうちに始めることをおすすめします。

デメリット

続いてデメリット。

インカムによる利回りは年間2％程度。
売却益を含めれば最終的にはもっと大きくなりますが、株式におけるテンバガーのような急上昇は期待できません。
また、軍用地投資は人気があるため換金性こそ高いものの、契約や売買手続きなどに時間を要しますので、株式などと異なり即金性は低いと言えるでしょう。
さらに現地を確認できないのも軍用地投資ならでは。

しかし上記のデメリットはメリットによってほとんど解消されます。

軍用地の買い方

軍用地の購入手順

軍用地は次の手順で購入できます。

まずは情報収集。方法は大別して次の3つです。

売買を担うのは現地の不動産会社が主流。
沖縄県内の不動産会社が発行しているメルマガに無料登録すれば、都度情報が送られてきます。

しかし、好物件は公に情報が出る前に売れてしまうことも。
軍用地の情報を持っている方からの紹介があれば、比較的早く情報を得ることができます。

また、ネットや新聞では軍用地売買についての広告が掲載されています。
街中では電柱に広告が貼りつけられていることも。
購入するかどうかはさておき、情報収集としてみてみるのもいいかもしれません。

わい

私は紹介で購入しました！

軍用地の選び方

一口に「軍用地」といっても選び方はさまざまです。
チェックポイントは次の3つ。

まずは予算。投資の期間や目的をある程度定めておきましょう。
長期投資であれば複利の効果による資産価値の上昇が見込めます。
いずれ相続を予定するなら、返還予定が低い土地がおすすめです。

また、一口に軍用地と言っても飛行場や補給地区、通信施設などさまざま。
こちらは地域との兼ね合いで検討します。
人気のある施設はそれだけ倍率も高いですが、いずれ更なる倍率上昇も期待できます。

さらに軍用地には土地種別があります。
宅地や宅地見込地、農地など分類によって価値が変わります。
借地単価は変動しますので、長期で運用するのであれば、将来の借地料の値上がりを見込んだ購入がおすすめです。

注意点

いざ購入！の前に、注意点をご確認ください。

軍用地投資に限らず、ライフプランや置かれた環境によって投資手法は異なります。
「軍用地投資は安定的」とはいえど、投資の目的は明確にしておきましょう。
なお、購入方法には大きく2つの方法があります。

資金に余力があれば、現金などでの一括購入をおすすめします。
ローンを組むとその分手数料や利息が発生するからです。

一方で銀行の融資を利用すればレバレッジもきき、資金が少なくても購入可能です。
ただし融資は審査条件がありますので、「支払い能力がある」と判断される所属や実績があることが望ましいです。
また、「思った以上に出費が……」とならぬよう、事前に返済シミュレーションをしっかりしておきましょう。
忘れがちなのが融資の利息の他に「仲介手数料」や「登記料」。
契約前に、不動産会社からは見積書、銀行からは利息明細などを確保しておくことが重要です。

不動産会社を経由して購入する場合、契約時に『重要事項説明』として契約書の読み合わせがあります。
個別で購入する場合も含めて、契約書の中身は事前にしっかり確認しておきましょう。
地主会への加入は任意ですが、メリット・デメリット双方を把握しておくことが必要です。

わい

私は加入しています！

安定的でリスクが低い「軍用地投資」を検討してみよう！

以上、軍用地投資について解説しました。
レバレッジのきく不動産投資は魅力がありますが、空室リスクや老朽化に伴う修繕費はもとより、サービス業としてかける手間が大変ですよね。
その点軍用地投資は一般的な不動産投資と性質が異なります。
メリット・デメリット、そしてリスクをしっかり踏まえて軍用地投資の実践を検討してみてください！

わい

それでは！あとからねー